承担合同中的违约责任,除支付违约金

大家好，下面小编就和大家分享一下，合同中违约责任的承担。除了支付违约金，很多人还不知道。下面详细解释一下。现在让我们来看看！

最高法院解读民商法及司法解释，关注最高人民法院及其他省份高院权威案例，探讨民商事案件的裁判规则和意见，以及新颖疑难案件的裁判倾向性意见，有益于司法实践和应用法学研究。在二手房(存量房)买卖中，

最高法院案例解读解读民商事法律及司法解释，关注最高人民法院及其他省份高院权威案例，探讨民商事案件的裁判规则和意见，以及新颖疑难案件的裁判倾向性，对司法实践和应用法学研究有所裨益。

二手房(存量房)买卖中，买卖双方往往约定，一方违约，另一方行使解除权的，违约方应向守约方支付总房款的 20%作为违约金。

对于几百万甚至上千万元的房价来说，总房价20%的违约金对于普通人来说简直是一笔巨款。

那么在实践中，如果买受人违约导致出卖人单方行使解除合同的权利，出卖人真的可以获得合同约定的总房价20%的巨额违约金吗？

为了搞清楚这个问题，我们先来看看《民法典》合同法中关于违约金的规定:

《民法典》第585条规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约损害赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，经当事人请求，人民法院或者仲裁机构可以增加违约金；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。(该条与原合同法相关规定无本质区别)

根据上述规定，法律支持当事人对违约金的约定。但该条第二款明确赋予人民法院或仲裁机构自由裁量权，即一旦违约方认为违约金过高，请求人民法院或仲裁机构予以调整，守约方不能证明实际损失的，人民法院或仲裁机构将依法调整违约金数额。

司法实践中，这种调整违约金的案例比比皆是。完全看法官的心情和认知，违约金的调整属于自由裁量的范畴。除非极其不合理，否则即使上诉，二审法院一般也不会改判。

本文给大家带来的是买受人违约，出卖人依法行使解除权的四种情况(均为二审案件)。再来看看法院判决支持违约金的混乱比例。

【/s2/】说实话，看完这些案例，你会觉得你同意20%的高额罚金，在法官眼里不过是个“笑话”。

案例一，买受人违约，出卖人解除合同。购房总价款520万元，约定违约金20%。法院判决45万违约金。实际违约金占比8.65%。

案例索引

案例编号(2020)沪02民段第10204号

徐子峰、钟亚飞与郎房屋买卖合同纠纷案

关于违约金的标准，上海市第二中级人民法院认为:

徐子峰主张按照合同约定的20%标准支付违约金，钟亚飞、郎泉认为违约金过高，要求法院调整。一审中，法院综合考虑涉案合同的履行情况、违约程度、出卖人的损失等因素，判决钟亚飞、郎有权向徐子峰支付违约金45万元，合理，应予维持。

案例二。买受人违约，出卖人解除合同时，总购房款为人民币308万元，合同约定的违约金为20%。法院判决10万违约金，实际违约金占比3.246%

案例索引

案件编号(2020)沪02民段第9313号

高、宋继勇等。房屋买卖合同纠纷案

对于违约金的标准，上海市第二中级人民法院认为，考虑到合同的履行、朱XX的过错程度以及高、宋继勇、宋欢的实际损失，一审法院判决朱XX承担违约金10万元，朱XX还应向高、宋继勇、宋欢支付违约金5万元，并无不当。高、宋继勇、宋欢上诉称，一审法院判决朱XX新的违约金10万元过低，不足以弥补其实际损失。但高、宋继勇、宋欢提供的证据不足以证明其主张，本院对其上诉理由不予采纳。

案例三。买受人违约，出卖人解除合同时，总购房款为2120万元，约定违约金为20%。法院判决40万违约金。实际违约金率为总房价款的1.886%

案例索引:

案件编号(2020)沪02民段8380号

董琦与戴兰房屋买卖合同纠纷案

关于违约责任及违约金的认定，上海市第二中级人民法院认为，鉴于董琦未提供任何证据证明其已于2019年11月13日办理完银行贷款手续或有能力以现金支付剩余房款，一审法院认定董琦违约，应按合同约定承担违约责任，在法律上有正当理由。同时，鉴于戴兰对交易停滞的责任、双方的过错程度、实际损失等因素，一审法院酌情将违约金数额调整为40万元，并无不妥。本法院维持原判。

案例四。买受人违约，出卖人解除合同，总购房款840万元，约定违约金20%。法院判决100万违约金。实际违约金比例为总房价款的11.9%

案例索引:

案件编号(2020)民段2755号，沪01

与宋房屋买卖合同纠纷案

本案中，一审法院依法将违约金总额调整为100万元，但买方仍认为过高。上海市第一中级人民法院审理认为，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定，违约方应向守约方支付相当于总房价款20%的违约金。在一审中，张学平提出合同中规定的违约金过高。根据相关规定，违约金的调整应以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期收益等综合因素。因此，一审法院考虑到上述因素，对违约金进行了调整，减少的金额合理。张学平的上诉主张减少的数额仍然过高，但没有有效证据支持，本院不予采纳。

从以上案例可以看出，二手房买卖中违约金的判断标准是如此混乱。最低的违约金只占合同总价的1.89%，最高的是11.9%。法院在判决违约金是否过高、缩小违约金范围时，总是以“违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行、当事人的过错程度、预期收益等综合因素”为理由，然后一锤子敲定违约金的具体数额。

所以法院考虑的因素也是我们律师代理此类案件需要注意的几个因素。

关于实际损失要考虑的因素之一

实际损失是违约金调整的基础，可以说是重中之重，其他所有考虑都只是在这个基础上考虑。司法实践中，当事人约定的违约金超过所造成损失的30%的，一般认定为“过分高于所造成的损失”(原《合同法》司法解释二第二十九条规定)。

二手房买卖中，因买受人违约导致出卖人解除合同的，出卖人最难证明实际损失，买受人更难证明出卖人的实际损失。因此，在实践中，除非卖方能够证明实际损失是多少，否则只要买方提出过高的约定违约金，就将面临法院依法调整违约金。违约金调整后一方拒绝再次上诉的，法院将按照“谁主张，谁举证”的基本原则分配举证责任。例如，在该条第二种情况下，卖方(上诉人)认为法院判决的违约金过低，不足以弥补实际损失，但法院直接将过低损失的举证责任分配给卖方，卖方未能举证。最终，法院二审败诉，仅判给违约金10万元。本文第四种情况，法院将违约金调整为人民币100万元时，买方(上诉人)仍认为违约金过高，但无证据证明，故被法院驳回。

因此，在处理此类案件时，应尽量说服法官将举证责任分配给对方当事人，以获得更好的判决结果。

第二个考虑事项关于合同的履行。

在房屋买卖合同纠纷中，买受人仅存在轻微违约行为且符合合同解除条件的，出卖人行使合同解除权的，可以适当降低违约金数额。但如果买方有根本违约，比如无力支付货款，违约金的调整可能会比较小。

考虑故障程度的第三个因素

房屋买卖中，买受人主观过错较小或者出卖人也有过错的，违约金数额可以适当调整。在买方恶意违约的情况下，比如双方签订合同后，因房地产调控政策导致房地产价格突然下跌时，买方违约不买，此时违约金的调整幅度可能更小。

第四个因素考虑预期收益等其他因素。

就房屋买卖合同本身而言，买受人违约导致出卖人行使合同解除权的，一般不会严重影响出卖人预期利益的实现。除非双方在合同中约定，出卖人取得的房价款需要用于特定用途，如房屋置换或其他重要投资，一般很难考虑出卖人预期利益的损害。此外，法院还会考虑标的物的金额、当事人的情况、当事人的经济能力等等。

虽然，在房屋买卖中，你约定了合同总价20%的违约金，但在法院看来，你要面对上述诸多考量。可以说有些违约金的调整幅度超出了我们的认知，但是约定违约金总比不约定好！如果没有约定违约金，一方违约后，另一方只能主张损害赔偿，那么守约方会更加被动。

如果非要拿到20%的违约金，建议使用定金违约金，约定高额定金条款，或者在合同中约定双方放弃请求人民法院、仲裁机构调整违约金的权利。如(2019)最高人民法院第3344号案，最高法院支持当事人的协议，认定放弃调整违约金的权利对各方均有约束力，无需调整违约金。但是，上述案例并不是指导性案例。即使司法实践中有相应的约定，法院仍可根据公平原则调整违约金。

虽然买受人违约后，出卖人几乎不可能从买受人处拿到20%的违约金，但约定的高额违约金是应该约定的，至少对对方有威慑作用，让对方积极履行合同义务。

以上解释了合同中的违约责任，除了支付违约金。这篇文章分享到这里，希望对大家有所帮助。如果信息有误，请联系边肖进行更正。

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