杭州楼市摇号比作A股IPO限估值发行（100平的房子首付多少钱）

大家好，下面有一个小编分享给大家。杭州楼市摇号比作a股IPO的有限估值(100平的房子首付多少钱)。很多人还不知道这一点。下面详细解释一下。现在让我们来看看！

01.前言

2015年房地产开始了一轮涨价去库存，但现在房地产的库存已经创历史新高。

2015年涨价去库存时，商品房积压总面积为4.5亿平方米；2022年，全国房地产待售总面积达到8.5亿平方米，其中商品房待售面积达到5.34亿平方米。

也就是说，经过7年的去库存，库存不但没有被去除，反而增加了近1亿平方米。涨价和去库存怎么会越来越多？

2022年1-4月，全国土地出让收入15012亿元，同比下降29.8%，同比下降37.9%。按照这个数据，今年卖地收入很可能减半，不到5万亿，回到涨价去库存之前的水平。

事实上，涨价和去库存都是赚钱的，但硬币有两面。涨价根本摆脱不了库存。涨价只能给地产商和炒房团创造暴利条件。

因此，他们可以进一步创造更多的库存，以期获得更多的利润。更何况涨价去库存的前提是群众手里有钱，然后你就可以涨价吸引富裕群众买房。现在中产阶级手里没钱，涨价就更不好卖了。

在我看来，涨价和去库存的理论可以获得诺贝尔经济学奖，因为资本从不睡觉。

高房价的背后，需要大量的中产阶级收入来支撑。房价不代表想涨就能涨。

因为房价的每一次上涨都意味着每个人的债务都会增加。除非你这辈子不买房，只要房价涨，你家整体负债肯定越来越高。

但是，当房价涨了，你的工资不涨，整个社会氛围逼着你买房，那么后果就会产生巨大的风险。

房贷占月收入比例为30%时，大家压力不大；但是当房贷占收入的比例达到50%的时候，我就有点不高兴了；房贷占收入比例70%的时候，稍微有点意外就凉了。

如果想靠房价提振经济，前提是大家的收入都能涨。收入不上去，单单房价上去，就像拔苗助长，看着他们现在赢了，后来输了。

要知道，埋的坑需要更多的人来填。

2.杭州楼市摇号政策，是对比早些年a股IPO估值有限。

杭州楼市去调控以来，官方卖房平台在售二手房超过17万套，达到17.4万余套。

这是杭州官方公布的二手房在售数量，比链家门店8万多套的数量多了一倍多。

现在杭州楼市，如果有范，这个时候外地经营者会在杭州买二手房，本地人或者投资客只会选择新房。

其实原因很简单。杭州这几年卖的新房太多了。保守估计五年后还有80万套。这些新房是二手房的潜在竞争对手。

买二手房的话，先天比新房低一个档次，楼龄就亏大了。

如果把杭州楼市的摇号政策比作早些年a股IPO的限量估值发行，因为估值差，当时的新股上市后都是连续涨停，只有估值达到或超过行业平均水平才破发。

这就带来了一个问题。大家都想挤破脑袋打新，老股吸引力会小一些。在牛市氛围下，这个博弈不会有太大问题，因为新的资金在不断往池子里灌水，新股的估值会越来越高，而老股的估值也会水涨船高。

但一旦牛市预期反转，无论是横盘还是熊市，估值差的背后必然隐藏着巨大的获利盘，需要卖出。这个时候就没人打新股了，或者新股上市就破发了。

所以，目前杭州楼市面临的问题，也正如上面所说。往年火爆的摇号政策直接推高了市场的日供应量，甚至出现了巨幅倒挂前万人摇的超级红盘。

但这两年宏观环境发生了天翻地覆的变化，尤其是杭州的互联网行业和旅游业持续低迷，市场需求持续疲软。这套玩法的泡沫已经出来了。随着新房摇号在前两年进入二手房市场。

同时，随着库存二手房的套现，新房和二手房之间的倒挂会随着每日获利盘的不断涌出而越来越小，直至持平。

当然，持平是个好结局，至少供求关系是平衡的。房地产市场实现了软着陆。充其量，每个人都损失了一些时间。但如果政策跟不上市场的实际情况，导致泡沫破裂，对杭州楼市来说将是一场灾难。

另一方面，根据这两年国内的裁员情况来看，国内真正的拍卖行浪潮应该要到明年才会真正开始增加。

从房东还不起房贷，到断供，再到银行拍卖，这个周期平均2年左右。

那么按照时间来看，2020年到2022年，对于确实还不起房贷的人来说，已经被法律拍卖的房屋供应，应该要到2023年才会真正大规模出现。

很多人2020年还有积蓄，应该到2021年才能用完积蓄。

再次提醒大家，贷款买房后，房子不是你的而是银行的。只要你不还房贷，银行就有权拍卖你的房子。

我们来看看前几天的会议内容，再次强调了对于一些受疫情影响出现资金困难的，要延迟他们的车贷和房贷。如果说现在断供的人少了，我们还需要再强调这件事吗？

经济高速增长的时候，你买房，向亲朋好友借钱，想尽办法买大房子。风险还可以；但是，在现在的情况下，你还是那么有杠杆，很容易玩掉。

对于一线城市或者国内那些有实力的二线城市，比如南京、杭州、厦门、天津，有房的人一般不会选择找无房的人。

如果你在这些城市没有房子，想找一个有房子的人，那么你就要牺牲一些东西，或者降低一些方面的条件。

比如你有一个985硕士学历，你的颜值不错，你的年收入超过这个城市人均可支配收入的3倍，但是不超过6倍，那么这个时候你就需要找一个有房的人，那么也许你只能找一个本科或者大专学历，颜值明显比你低的人。

而有房这个东西，对男人来说，是优势；但是对于女性来说，一般都是劣势。

尤其是对于30岁以上的女生，男人比女人更现实。对于一个30岁有房的男人，你让他选择一个30岁有房的女人，除非那个女人的房子或者收入或者学历比他高很多，否则，这个男人宁愿选择一个25岁没房但是颜值高的女孩。

我也发现，目前男女都有钱买房，但还没买房的，比已经买房的更受欢迎。

3.房地产救市靠的是“流动性”而不是“价格”

很多人不明白，房地产救市其实是“流动性”而不是“价格”。

如果房地产的流动性完全丧失，也就是没有人参与，没有买卖，那么价格肯定是不稳定的。所以，政策面希望的是刚需接盘，所有政策也都倾向于刚需。

为什么不救房价？其实从15年救市的结果就可以看出来。

首先，挽救价格就是注入资金。15年的资金来自“货币化安置”，这是坚实的资金支持。拆迁后居民拿到钱，会给他们无法拒绝的购房优惠。因为资金的流入，他们可以带起看涨的预期。

而且15年的政策也很明确，就是“去库存”。顾名思义，“去库存”就是房子不能烂在开发商手里。你在救谁？当然是开发商和银行。

但是，有救了吗？

看看华夏幸福，阳光城，恒大。说白了，这些人是救不出来的。只要有投机机会，他们就会拼命往上冲。

等他们实在受不了了，就会跑回来可怜巴巴地说，房产还得救，涉及的范围太广了。事实上，他们早就计划将风险抛给社会，他们借机大肆谋利。

国内空购房过剩。为什么开发商还在盖房子？国内房地产市场经过多年发展，实际上已经走过了“国民需求”的紧张供应时代。

现在开发商之所以还在盖房子，是因为不愿意放弃行业丰厚的利益，继续满足自己对无限财富的贪欲。

虽然国内房地产市场严重过剩，但开发商持续建房主要基于以下考虑:

第一，盖新房也是为了满足刚需。

一些刚需群体不想买旧二手房，觉得旧二手房价格不便宜，房型不好，各种基础设施老化。所以他们更愿意买开发商新建的商品房，住得更舒服。

其次，开发商需要不断地建造新房，而不仅仅是为了给自己赚取更多的利润。

房地产上下游还有几十个行业，建材行业，钢铁行业，水泥行业，甚至装修行业，纺织行业，家电行业。这些相关产业的发展可以带动当地经济的增长，解决居民的就业。

所以开发商要继续盖房子，这样也会刺激当地经济的发展。正是因为这个原因，尽管各地的存量房空购买率很高，但开发商建房的步伐并不会放缓。

第三，开发者自身也要生存发展。

如果开发商停建新房，开发商就赚不到更多的钱，开发商下面的员工就会失业。所以开发商要不断拿地建房，主要是为了让自己“住”得更好。

另外，如果开发商停止建房，之前欠银行的贷款就拿不出来了。届时，银行会催贷、停贷，开发商可能会破产。

所以，开发商为了生存，只能向银行贷款盖新房。

第四，开发商不断建设新房，满足城市转型的需要。

棚改之后，现在正在实施的是旧区改造，但也有三类房屋的居民仍然需要安置。比如老旧危房，城市规划用地上的房子，经济适用房也需要开发商新建商品房进行安置。

所以，虽然很多城市的存量房空购买率已经达到25-30%以上，但开发商还是要马不停蹄地盖新房，因为大量的人需要实物安置。

国内城市空的购房率居高不下，但各地开发商仍在拼命盖房子。潘石屹说，开发商不断盖新房，主要是为了给自己多赚点钱。人们对财富的贪婪是无限的。

但在我看来，开发商除了赚更多的钱，还在不断的建房，满足一些新房的需求，拉动几十个上下游产业的发展，解决一些拆迁群体的房屋安置问题。

04.摘要

现在很多房地产专家都跳出来说，现在是2008年全国房价暴涨的前夜，房价马上就要涨了。再不买房的人，下半辈子就没房子住了。

我们只需要非常紧张。看到房地产专家这样说，我们也想到08年房价暴涨，压力越来越大。

中国小城市的人到了也无所谓。反正这波就算上去了，他们小城市也要等到大城市上去了。心里有压力的，只是那些一线城市的刚需。毕竟房价要涨，肯定先涨。

但是再想一想，现在的国债比率，国民生育率，就业形势，和2008年的时候是那么的不一样。

夜壶用过一次，两次，三次。可以无限期使用吗？

现在的国内楼市和2008年的很大区别不是居民杠杆率和现在的房价已经很高了。

其实很大的不同是国内人口发生了本质的变化。

举个很简单的例子。去年，全国售出了1700万套新房，但去年只有几个新生儿出生。我国商品房广义库存已达38.4亿平方米，按照一个人居住面积40平方米计算，足以支撑9000多万人居住。

这只是部分数据。其实我库存的新房比较多。

房子再怎么炒，核心还是要有人住，甚至没有人住。楼市繁荣根本不现实。

不要说大城市缺房子。如果按照理论大家都想要大城市的房子，全世界的人都想要东京纽约等一线城市的房子，东京纽约等一线城市的房价怎么可能没有我们高？

房价下跌时，购买率空越高，房价下跌越快，入住率越高，房价下跌越少。

要知道，一旦人口跟不上，那些新区就尴尬了。

现在楼市这么冷，本质和楼市调控关系不大。楼市热不起来。问题的核心是房价泡沫太大，房价已经远远超过了刚需的承受能力。

如果说调控导致了房价下跌，那么在南京、苏州这样的城市，限购都是那样，限售都没有了，二手房也没有指导价。那为什么长三角这两个核心城市的楼市还没有升温？

现在楼市的问题是购房者口袋里真的没钱。

看看中国的高储蓄率，但是想想现在的贫富差距有多大，谁在存钱，谁在放贷。

我就是不需要钱，房价涨的太高了。现在想楼市火爆，只能说是刺激想买改善型房子的人。现在只有这些人有钱买房。

往往现实是大家都知道大城市好，但关键问题是，你能留在大城市吗？

拿一个二线城市Xi安来说，中国大城市的生活成本有多高。

在Xi安租一套像样的一室一厅的公寓，不和别人合租。它位于高科技地铁旁边。房租一个月2000左右，小区物业网络水电费加起来400左右。每个月上班交通费200，每天饭钱50，一个月1500。在不买衣服不跟同事吃饭不看电影的前提下，每月保障支出4100元。

也就是说，一个在Xi安月薪6000元的人，过上这种比较经济的生活后，最多只能存2000元，一个月2000元，一年24000元。

Xi安的房价目前在1.6万左右，一套100平的房子160万，首付48万。如果没有家人帮忙出首付，光这首付就要这个人20年。家里给了首付，160万的房子按揭112万，分30年还，每月房贷差不多6000。

小伙子要么靠家里帮忙，要么想找个同样月薪6000的伴侣一起还房贷。

月薪6000，是留在Xi安的较低要求。然后想想成都，武汉，南京，杭州。他们的生活成本是多少？

是的，大城市确实很好，但是你能留下来吗？

以上解释了杭州楼市的摇号，比喻成a股IPO的限量估值问题(100平的房子首付多少钱)。这篇文章已经分享到这里了，希望对大家有所帮助。如果信息有误，请联系边肖进行更正。

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